高知店

マイホーム購入は人生における大きな決断です。
夢のマイホームを手に入れるために、住宅ローン選びは非常に重要でしょう。
特に、金利が固定で長期返済が可能なフラット35は魅力的な選択肢ですが、利用できる物件には条件があります。

面積が足りない場合、フラット35の利用は難しいのでしょうか？
今回は、フラット35と面積の関係、面積不足物件の購入検討における注意点、そして代替案について解説します。

フラット35と面積の関係

70平方メートル未満の戸建ての課題

フラット35を利用するには、一戸建て住宅は床面積が70平方メートル以上である必要があります。
これは住宅部分の床面積のみを指し、車庫やその他の付属設備（例えば、物置やウッドデッキなど）は含まれません。
例えば、延床面積が80平方メートルの住宅でも、車庫が1平方メートルを占めている場合、住宅部分の床面積は70平方メートル未満となり、フラット35の利用はできません。
70平方メートル未満の戸建ては、フラット35の利用ができないため、住宅ローンを選ぶ際に選択肢が狭まり、資金計画に影響を与える可能性があります。

例えば、金利が低いフラット35を利用できない場合、他の住宅ローンを選択せざるを得ず、金利が高くなる、もしくは返済期間が長くなる可能性があります。
建築基準法上の道路への接道状況や、耐震性、耐火性といった構造上の基準を満たしていても、面積不足のためにフラット35を利用できないケースがあります。

これは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しないためです。
例えば、狭小地で建築された住宅は、たとえ建築基準法を満たしていても、フラット35の面積要件を満たさない可能性があります。

30平方メートル未満マンションの課題

マンションの場合も同様の面積制限があり、30平方メートル未満の物件ではフラット35の利用ができません。
マンションでは共用部分の面積が考慮されず、専有部分の床面積のみが対象となります。
例えば、専有面積が28平方メートルのマンションは、いくら築年数が新しく、設備が充実していても、フラット35の対象外となります。
そのため、コンパクトなマンションを検討している場合、フラット35の利用を前提とした資金計画は立てにくくなります。

特に、頭金が少ない場合、フラット35以外のローンを選択せざるを得ない状況になり、金利や返済条件が不利になる可能性があります。
これは、毎月の返済額の増加や、返済期間の長期化につながる可能性があるため、注意が必要です。

面積不足とフラット35の関係

フラット35は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅を対象とした住宅ローンです。
面積制限は、その技術基準の一部であり、住宅の規模が一定の基準を満たしていないと、適合証明書が発行されず、フラット35を利用することができません。
面積不足は、フラット35利用不可の大きな要因の一つです。
これは、住宅の耐久性や安全性、そして長期的な維持管理の観点からも、一定の面積を確保する必要があるためと考えられます。
例えば、狭い住宅では、十分な収納スペースを確保することが難しく、生活の質に影響を与える可能性があります。

面積が足りない場合の注意点

購入検討におけるリスク

面積が足りない物件を購入検討する場合、フラット35以外の住宅ローンを検討する必要が出てきます。
フラット35に比べて、金利や返済条件が不利になる可能性があり、結果的に返済総額が増加する可能性があります。
例えば、変動金利の住宅ローンを選択した場合、金利上昇のリスクも考慮しなければなりません。

また、将来的な転売を考えた場合、面積が狭い物件は需要が限られる可能性があり、売却価格が低くなるリスクも考慮する必要があります。
特に、都市部の一等地でない場合、売却が難航する可能性も高まります。
これは、物件の価値が面積に大きく左右されるためです。

資金計画の見直し

面積が狭い物件は、価格が低い傾向がありますが、それでもフラット35を利用できない場合は、資金計画の見直しが必要です。
他の住宅ローンを探したり、頭金を増やす、または返済期間を長くするなどの調整が必要になる可能性があります。

例えば、当初計画していた頭金が1000万円だった場合、頭金を1500万円に増やすことで、より有利な金利の住宅ローンを選択できる可能性があります。
自己資金の確保状況や、将来の収入見込みなどを改めて検討し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
将来の昇給やボーナスなどを考慮し、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

将来的な生活空間

面積が狭い物件は、将来的な生活空間の確保に課題を抱える可能性があります。
家族が増える場合や、ライフスタイルの変化に対応できない可能性があります。
例えば、子供が生まれたり、親と同居することになった場合、現在の居住スペースでは手狭になる可能性があります。

将来的なことを考慮し、本当にその広さで生活できるのか、十分に検討する必要があります。
収納スペースの不足なども、生活の質に影響を与える可能性があります。
特に、ベビーベッドや子供部屋の家具などを置くと、居住スペースはさらに狭くなります。

面積不足物件の代替案

土地探しからの見直し

面積不足物件を検討している場合、土地探しから見直すことを検討してみましょう。
より広い土地を探し、希望する広さの住宅を建築することで、フラット35の利用が可能になります。
土地の価格や立地条件なども考慮し、予算と希望をバランスよく実現できる土地を探しましょう。
例えば、郊外に土地を求めることで、都市部よりも広い土地を比較的低価格で購入できる可能性があります。
ただし、通勤時間や生活利便性を考慮する必要があります。

建物の間取り変更

既に気に入った土地があり、建物の面積が足りない場合、間取りの変更を検討することもできます。
例えば、バルコニーを小さくしたり、収納スペースを減らす、あるいは、二階建てにすることで、必要な床面積を確保できる可能性があります。
建築士と相談しながら、生活に支障のない範囲で最適な間取りを設計しましょう。
例えば、ロフトを設けることで収納スペースを増やしつつ、居住空間を確保することも可能です。
また、収納家具を工夫することで、限られたスペースを有効活用することもできます。

他の住宅ローンの検討

フラット35を利用できない場合、他の住宅ローンを検討する必要があります。
変動金利や固定金利、金利の種類や返済期間など、複数の住宅ローンを比較検討し、自分の状況に合った最適なローンを選びましょう。
各金融機関の条件を比較検討することで、より有利な条件のローンを見つけることができるでしょう。
例えば、金利が低い銀行を選ぶだけでなく、手数料や保証料なども考慮する必要があります。
また、繰り上げ返済の可否なども重要な検討事項となります。

まとめ

フラット35を利用したい場合、住宅の面積は重要な要素となります。
面積が足りない場合は、フラット35以外の住宅ローンを検討したり、土地探しや間取りの見直し、あるいは他の住宅ローンを検討するなどの代替案があります。
いずれの場合も、資金計画をしっかりと立て、将来的な生活空間についても十分に考慮した上で、最適な選択をすることが重要です。

専門家である不動産会社や住宅ローンアドバイザーに相談することで、より的確な判断ができるでしょう。
特に、住宅ローンの専門家であれば、個々の状況に合わせた最適なプランを提案してくれるでしょう。
彼らは、金利の動向や市場の状況なども踏まえて、アドバイスをしてくれます。