高知店

マイホーム購入は人生における大きな決断です。
住宅の広さや価格を検討する際に、不動産広告などで目にする「建築面積」という言葉に戸惑った経験はありませんか？
実はこの「建築面積」、延べ面積や敷地面積と混同しやすいだけでなく、計算方法にもちょっとしたコツがあります。

今回は、建築面積に関する様々な疑問を解消し、住宅購入の際に役立つ知識を提供します。
スムーズなマイホーム選びの一助となれば幸いです。

建築面積とは何か

建築面積の定義

建築面積とは、建物を真上から見たときの面積、つまり建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
太陽が真上に来た時に地面にできる建物の影の面積と考えると分かりやすいでしょう。
例えば、シンプルな長方形の平屋であれば、その長方形の面積が建築面積となります。
しかし、複雑な形状の建物や、複数の棟からなる建物では、それぞれの部分の水平投影面積を合計する必要があります。

一般的な住宅では、1階の面積が建築面積に相当しますが、2階建て以上の建物で、2階の方が広い場合は2階の面積が建築面積となります。
例えば、1階が60平方メートル、2階が70平方メートルの2階建て住宅の場合、建築面積は70平方メートルとなります。

「建坪」という表現も使われますが、これは建築基準法で明確に定義された用語ではなく、1坪は約3.3平方メートルであるため、建築面積を坪で表したもので、正確な面積を表しているとは限りません。
正確な面積は、建築確認済証や検査済証を確認することが重要です。

延べ面積との違い

延べ面積（延床面積）は、建物の各階の床面積を合計したものです。
2階建て住宅であれば、1階と2階の床面積を足し合わせた面積が延べ面積となります。
例えば、1階が60㎡、2階が70㎡の2階建て住宅の場合、延べ面積は130㎡となります。
バルコニーや吹き抜け、ロフト、階段室などは、その面積が床面積に含まれるか含まれないかで延べ面積に影響します。

一般的に、バルコニーやロフトは延べ面積に含まれません。
吹き抜けは、その面積分だけ延べ面積が小さくなります。
平屋の場合、建築面積と延べ面積はほぼ同じになります。

一方、2階建て以上では、延べ面積の方が建築面積よりも広くなります。
これは、2階部分の床面積が1階部分の床面積よりも大きい場合が多いからです。
延べ面積は、住宅の規模を把握する上で重要な指標となりますが、建築面積とは異なる概念であることを理解しておく必要があります。

敷地面積との違い

敷地面積は、建物が建っている土地全体の面積です。
建築面積が建物の面積を表すのに対し、敷地面積は土地の面積を表します。
こちらも真上から見た水平投影面積で計算されますので、土地が斜面の場合、実際の面積よりも狭くなることがあります。

例えば、傾斜地の場合、測量によって正確な敷地面積が算出されます。
建築面積と敷地面積は、建ぺい率の計算に用いられ、建築可能な範囲を決定する上で重要な要素となります。
敷地面積が100平方メートルで、建ぺい率が60%の場合、建築面積は最大60㎡となります。
土地の形状や傾斜、境界線の確認は、土地購入前に必ず行うべきです。

建築面積の計算と注意点

バルコニーの扱い

バルコニーの扱いは、建築面積の計算において重要なポイントです。
バルコニーが外壁から1m以内であれば、建築面積には含まれません。
しかし、1m以上外壁から突き出ている場合は、突き出した部分の先端から1m後退した部分までが建築面積に含まれます。

例えば、外壁から1.5m突き出たバルコニーの場合、突き出た部分の0.5m（1.5m-1m）が建築面積に算入されます。
バルコニーに柱や壁がある場合も、その形状によって計算方法が変わるため、複雑な場合は専門家への相談がおすすめです。
建築士や不動産会社に図面を提示して、正確な建築面積の算出方法を確認することをお勧めします。

ひさしの扱い

ひさしもバルコニーと同様です。
外壁から1m以内であれば建築面積には含まれませんが、1m以上突き出ている場合は、先端から1m後退した部分までが建築面積に含まれます。
例えば、外壁から1.2m突き出たひさしの場合、突き出た部分の0.2m（1.2m-1m）が建築面積に算入されます。
ひさしの形状が複雑であったり、支柱の有無によって計算方法が変わる場合もありますので、注意が必要です。
特に、複雑な形状のひさしを持つ建物では、専門家による正確な計算が不可欠です。

よくある誤解

建築面積に関するよくある誤解として、「建物の全ての面積」と捉えているケースがあります。
建築面積は建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積であり、バルコニーやひさしの一部は条件付きで含まれるものの、全てが含む訳ではありません。
例えば、屋上庭園や屋内プールなどは建築面積には含まれません。

また、建坪と建築面積は必ずしも一致しません。
正確な面積は、建築確認済証や検査済証を確認することが重要です。
これらの書類は、建築確認申請の際に発行され、建物の正確な面積や構造などが記載されています。
不動産広告に記載されている面積は概算である場合も多いので、必ず確認書類で確認しましょう。

建築面積と建ぺい率の関係

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示す数値です。
計算式は、「建築面積 ÷ 敷地面積 × 100」です。
例えば、敷地面積100平方メートルで建築面積が50m平方メートルの場合、建ぺい率は50%となります。

建ぺい率は、地域によって異なる建築基準法に基づいて定められています。
用途地域によって上限が異なり、例えば、第一種低層住居専用地域では建ぺい率が50%以下である場合が多いです。
建ぺい率を超えて建築することはできませんので、土地を購入する前に必ず確認しましょう。

建築面積の確認方法

建築面積は、建築確認済証や検査済証に記載されています。
不動産会社に確認するか、自ら登記簿謄本を取得して確認することも可能です。
これらの書類には、建築面積だけでなく、延べ面積や敷地面積なども記載されているので、合わせて確認すると住宅全体の規模を把握しやすくなります。

登記簿謄本は、法務局で取得できます。
不動産会社に依頼する場合は、手数料が発生する場合があります。
取得した書類をよく確認し、記載されている数値に疑問点があれば、不動産会社や建築士に確認しましょう。

建築制限との関係

建ぺい率は、地域によって異なる建築基準法に基づいて定められています。
用途地域（住宅地、商業地、工業地など）によって、建ぺい率の上限が決められており、この制限を超えて建築することはできません。
建ぺい率は、防災や日照・通風などの観点から、安全で快適な住環境を確保するために設定されています。

例えば、密集した住宅地では、建ぺい率を低く設定することで、日照や通風を確保し、災害時の避難経路を確保する目的があります。
土地を購入する際には、市区町村の都市計画課などで、その土地の建ぺい率を確認することが重要です。
希望する住宅を建てられるかどうかを事前に確認することで、トラブルを回避できます。

まとめ

今回は、建築面積の定義、延べ面積・敷地面積との違い、バルコニーやひさしの扱い、建ぺい率との関係性について解説しました。
建築面積は、住宅購入において重要な要素であり、その正確な理解は、希望する住宅を手に入れる上で不可欠です。
特に、バルコニーやひさしなどの外構部分の扱いや、建ぺい率による建築制限については、注意深く確認する必要があります。
不明な点があれば、不動産会社や建築士、または市区町村の都市計画課などに相談することをお勧めします。

この記事が、皆様のマイホーム選びに少しでもお役に立てれば幸いです。
マイホーム購入は大きな投資です。
十分な情報収集と専門家への相談を怠らず、後悔のない選択をしてください。